1. 매수 시 취득세, 보유 중엔 종부세·재산세
부동산을 매수할 때 가장 먼저 마주하는 세금이 바로 취득세입니다. 부동산 취득세는 부동산 가격에 따라 달라지며 일반적으로 1~3% 사이입니다. 하지만 다주택자라면 최대 12%까지 중과세가 적용될 수 있습니다. 특히 1주택자와 2주택자, 3주택자 이상일 때 세율이 달라지는 구조이므로 사전에 정확한 계산이 필요합니다.
부동산을 보유하게 되면 매년 재산세와 종합부동산세(종부세)를 납부하게 됩니다. 재산세는 모든 부동산 보유자에게 적용되며, 공시가격에 따라 차등 부과됩니다. 일반적으로 0.1~0.4% 사이로 부과되며, 공시가격 9억 원 이하의 1세대 1주택자에게는 세율 특례도 있습니다.
반면, 종합부동산세는 일정 기준을 초과하는 고가 부동산 보유자나 다주택자에게 부과되는 추가 세금입니다. 공시가격 총합이 12억 원(1세대 1주택 기준)을 초과하면 종부세 대상이 되며, 과세표준에 따라 0.6%에서 최대 6%까지 누진 세율이 적용됩니다. 특히 다주택자는 과세 기준이 더욱 엄격하므로 반드시 확인해야 합니다.
취득세는 매수 후 60일 이내에 자진 신고해야 하며, 신고하지 않으면 가산세와 과태료가 부과됩니다. 부동산을 공동 명의로 구입하거나 증여와 혼합된 거래일 경우 취득세율이 달라질 수 있으므로 사전 검토가 중요합니다.
2. 매도 시 양도세
부동산을 매도할 때 발생하는 대표적인 세금은 양도소득세입니다. 양도세는 부동산을 팔아서 얻은 이익, 즉 양도차익에 대해 부과되며, 보유 기간과 주택 수, 지역에 따라 세율이 달라집니다. 기본적으로 양도차익에서 필요경비(취득가액, 수수료, 등록세 등)를 제외하고 계산합니다.
1세대 1주택자가 2년 이상 보유하고 실거주한 경우에는 양도세 비과세 혜택이 적용될 수 있습니다. 단, 실거주 요건은 시기에 따라 변경되므로 반드시 최신 규정을 확인해야 합니다. 반면 2주택 이상 보유자는 양도세 중과세율이 적용되어 최대 75%의 고율 세금이 부과될 수 있습니다.
또한 조정대상지역 내 주택을 매도할 경우에는 장기보유특별공제도 제한되고, 추가로 중과세가 적용됩니다. 비사업용 토지나 고가 아파트 등 특정 유형의 자산은 양도소득세가 더 높게 적용될 수 있어 주의가 필요합니다.
부동산 매도를 계획 중이라면 양도세 시뮬레이션을 통해 예상 세액을 미리 계산해보고, 필요 시 세무사와 함께 절세 전략을 수립하는 것이 중요합니다. 최근에는 온라인 양도세 계산기 활용도 많이 이루어지고 있습니다.
3. 다주택자는 중과세, 1세대 1주택은 비과세
정부는 부동산 시장 안정을 위해 다주택자에게 중과세 정책을 지속적으로 시행해왔습니다. 다주택자는 주택 수에 따라 취득세, 보유세, 양도세 모두에서 높은 세율이 적용됩니다. 특히 조정대상지역 내에서 2주택 이상을 보유한 경우 양도세 중과세율이 20%~30%까지 추가 적용되어 세 부담이 매우 큽니다.
반면 1세대 1주택자는 다양한 세금 감면과 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 실거주 2년 이상이고 보유기간이 충족되면 양도세가 완전히 면제될 수 있으며, 종부세 역시 1세대 1주택자에게는 별도의 공제 혜택이 주어집니다. 2025년 기준으로 종부세 공제 한도는 12억 원입니다.
1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 반드시 세법상 ‘1세대’ 요건을 충족해야 하며, 소득세법상 배우자와 자녀 포함 여부, 주택 수 산정 방식 등에 대한 정확한 이해가 필요합니다. 특히 분양권, 오피스텔, 상속주택 등도 주택 수에 포함될 수 있기 때문에 유의해야 합니다.
절세를 위해 임대사업자 등록을 고려하거나 일시적 2주택 규정 활용 등 다양한 전략이 있으며, 실수요 중심으로 매입 및 보유 전략을 세우는 것이 유리합니다. 예외 규정이 많기 때문에 세무 전문가와의 상담을 권장합니다.
4. 증여세 및 절세 방법
증여세는 부모 또는 친척 등에게 받은 재산에 대해 부과되는 세금입니다. 증여세는 증여받은 금액에 따라 세액이 달라지며, 증여세의 세율은 증여 금액에 비례하여 10%에서 최대 50%까지 적용됩니다.
증여세의 계산은 증여받은 자산의 가치를 평가하고, 이를 기준으로 세율을 적용하여 계산합니다. 증여세 면세 한도는 10년 동안 5천만 원까지입니다. 이를 초과하면 세금이 부과되며, 각종 공제와 세액감면이 가능한 경우도 있으므로 정확한 계산이 필요합니다.
증여세 절세 방법으로는 다양한 전략이 있습니다. 자녀에게 주택을 증여할 때 주택의 공시가격을 이용하거나, 일시적 증여를 통한 세액 분할 등이 유효합니다. 또한 증여세를 미리 예측하고 적절한 시점에 증여를 진행하는 것이 절세 전략에 도움이 됩니다.
증여세를 줄이기 위해서는 가급적 증여를 장기적으로 계획하고, 자녀가 적절히 세금 혜택을 누릴 수 있도록 조치를 취해야 합니다. 또한 증여세 신고 시 정확한 증여 금액과 자산 평가가 필요하므로 세무 전문가와의 상담을 권장합니다.
증여세의 자세한 내용은 2편에서 계속 됩니다