전세사기 예방 3편: 계약 전 핵심 점검법
디스크립션: 전세사기 피해를 방지하기 위해 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 요소들을 안내합니다. 계약서 작성부터 등기부등본 확인, 주변 시세 파악, 세입자 권리 점검까지 실질적이고 구체적인 예방 방법을 담았습니다. 이 글을 통해 안전한 전세 계약을 위한 실질적인 노하우를 익히세요.
✅ 1. 전세 계약서 작성 시 필수 점검 사항
전세 계약서 작성은 단순한 서류 작성이 아닌, 나의 보증금을 지키는 가장 중요한 첫 단계입니다. 계약서에는 임대인과 세입자의 이름, 주소, 주민등록번호, 연락처, 임대 목적물 주소, 임대료, 보증금, 계약 기간 등 필수 항목이 정확하게 기재되어 있어야 합니다. 특히, 임대인의 신분증 사본과 실제 등기부등본 상 소유자가 일치하는지 반드시 대조해야 합니다.
계약서의 핵심은 ‘확정일자’입니다. 확정일자는 전입신고와 함께 대항력과 우선변제권을 갖추는 데 필수적인 절차로, 반드시 동주민센터에서 날인을 받아야 법적 효력이 생깁니다. 계약서 상에는 각 항목이 누락 없이 기재되어야 하며, 수정된 내용이 있을 경우에는 반드시 계약 당사자 모두의 날인과 서명이 있어야 합니다. 임대인이 중개사를 통해 계약을 체결하더라도, 서류상에 공백이 존재하거나 구체적인 내용이 없다면 추후 분쟁의 소지가 생기므로 반드시 내용을 숙지한 후 서명해야 합니다.
또한, 특약사항을 통해 중도 계약 해지 시 책임 조건이나 유지 보수 책임 등을 명시해두는 것이 좋습니다. 예컨대 보일러 수리, 가전 고장 등의 처리 책임이 누구에게 있는지를 구체적으로 기재하면 분쟁 시 법적 판단이 명확해집니다. 계약서 작성 단계에서 꼼꼼함이 피해를 예방하는 첫 걸음입니다.
✅ 2. 등기부등본 확인으로 소유권 체크하기
등기부등본은 전세 계약의 안전 여부를 결정짓는 핵심 서류입니다. 이 문서를 통해 임대인이 실제 해당 부동산의 소유자인지, 또는 제3자의 권리가 설정되어 있는지를 확인할 수 있습니다. 등기부등본은 크게 ‘표제부’, ‘갑구’, ‘을구’로 구성되며, 갑구에는 소유권 변동 사항이, 을구에는 근저당이나 전세권 설정 여부가 기록되어 있습니다.
가장 먼저 체크해야 할 부분은 ‘소유자’가 임대인과 일치하는지입니다. 만약 임대인이 소유자가 아니라면 대리 계약에 대한 법적 위임장 확인이 필요하며, 이러한 절차가 누락되면 사기의 위험이 높습니다. 다음으로 확인할 것은 ‘근저당 설정 여부’입니다. 부동산에 근저당이 다수 설정되어 있다면, 해당 부동산이 이미 담보로 잡혀 있는 경우이며, 보증금이 후순위로 밀려 반환받지 못할 수 있습니다.
등기부등본은 ‘인터넷 등기소(www.iros.go.kr)’를 통해 누구나 열람하거나 발급받을 수 있으며, 최신 상태로 갱신된 정보를 확인해야 합니다. 계약 직전이나 당일에 조회하는 것이 가장 안전하며, 등기 내용이 변조되지 않았는지도 중개사를 통해 재확인하는 절차가 필요합니다. 계약 전에 등기부등본을 꼼꼼히 살펴보는 것은 전세사기 예방의 기본 중의 기본입니다.
✅ 3. 전세사기 예방을 위한 주변 시세 파악하기
전세사기 피해는 대개 시세보다 과도하게 높거나 낮은 보증금에서 발생합니다. 이른바 '깡통전세'라 불리는 전세는, 매매가보다 전세가가 더 높은 비정상적 구조로 보증금 반환이 어려운 위험한 계약입니다. 이를 방지하기 위해선 반드시 계약 전 해당 지역의 매매가와 전세가 시세를 면밀히 파악해야 합니다.
실거래가 공개 시스템이나 KB부동산, 네이버부동산 등 부동산 플랫폼을 활용하면, 동일 단지, 유사 평형대, 층수 기준의 최근 실거래 가격을 확인할 수 있습니다. 시세와 큰 차이가 나는 전세가를 제시하는 매물은 한 번 더 의심해보아야 하며, 특히 신축 빌라나 비인기 지역의 경우 시세 조작이 쉬워 더욱 주의가 필요합니다.
또한 주변 시세를 파악하면서 매물의 위치, 교통, 학군, 개발 호재 등도 함께 검토하는 것이 바람직합니다. 이는 향후 전세 재계약이나 매매 시점에서도 유리한 조건을 확보할 수 있는 판단 기준이 되기 때문입니다. 상대적으로 정보가 적은 지역이라면, 부동산 중개업소를 복수로 방문해 비교 견적을 받아보는 것도 방법입니다. 전세가는 단순 수치가 아니라, 거래의 안정성과 미래 가치를 판단하는 기준임을 명심해야 합니다.
✅ 4. 전세 계약 전 세입자 권리 확인하기
전세 계약 시 세입자가 보장받을 수 있는 법적 권리를 정확히 알고 있는 것이 중요합니다. 특히 대항력과 우선변제권의 차이점을 이해하고, 이를 확보하는 절차를 숙지해야 합니다. 대항력은 전입신고를 통해, 우선변제권은 확정일자를 통해 확보되며, 이 두 가지를 갖춰야 경매 상황에서도 보증금을 회수할 수 있는 최소한의 권리를 확보할 수 있습니다.
또한 세입자는 '보증금 반환보증보험'을 통해 위험을 줄일 수 있습니다. 이는 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우를 대비해 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증에서 대신 보증금을 지급해주는 제도입니다. 이 보험은 특히 신축 다가구주택, 소형 빌라 등 보증금 위험이 큰 주택에 매우 효과적이며, 가입 조건은 세입자의 전입 및 확정일자 등록 완료 여부입니다.
전세 계약 전 임대인의 채무 상태나 건물의 공시지가, 주변 유사 거래 사례 등을 통해 재무적 건전성을 확인하는 것도 필요합니다. 또한, 임대차 계약을 공정증서로 작성하거나 법률 전문가의 자문을 받는 것도 사전 예방에 큰 도움이 됩니다. 내 보증금은 내 스스로 지킨다는 생각으로, 권리 확인을 철저히 하고 신중히 계약을 진행해야만 전세사기 피해를 원천 차단할 수 있습니다.