최근 몇 년 사이 전세사기로 인한 피해가 급증하면서 수많은 세입자들이 평생 모은 보증금을 잃는 사례가 반복되고 있습니다. 이를 예방하기 위해선 계약 전후로 체크해야 할 사항들이 있으며, 정부 보증제도와 피해 대처 방법도 함께 알아두어야 합니다. 이 글에서는 전세사기 피해를 막기 위한 실질적인 방법 10가지를 총정리하여 제공합니다.
1편
✅ 1. 계약 전, 반드시 확인해야 할 3가지
전세 계약을 맺기 전, 등기부등본을 반드시 열람하여 집주인의 실소유 여부와 근저당, 압류 상태 등을 확인해야 합니다. 등기부등본은 인터넷 등기소에서 누구나 쉽게 조회할 수 있으며, 최신본을 기준으로 판단하는 것이 중요합니다. 특히 빌라나 다가구 주택의 경우 건물 주소는 같지만 등기상 한 채일 수 있으므로, 세대별 분리 등기 여부를 반드시 확인해야 합니다.
시세와 실거래가를 비교하는 것도 핵심입니다. 주변 시세보다 전세금이 비정상적으로 높다면 깡통전세일 가능성이 큽니다. 전세가는 매매가 대비 70% 이하가 일반적이므로, 그 이상일 경우 각별히 주의해야 합니다. 국토교통부의 실거래가 공개시스템이나 네이버 부동산 등을 통해 최근 거래가를 비교 분석하세요.
또한 계약 대상자의 실명이 등기부등본과 일치하는지도 반드시 확인해야 합니다. 제3자의 명의로 계약을 진행하는 경우가 종종 있으며, 이는 사기의 시작일 수 있습니다. 임대인이 위임장을 제시해도 원본과 인감증명서, 신분증 사본까지 함께 확인해야 안전합니다. 작은 확인이 수천만 원의 보증금을 지켜줍니다.
✅ 2. 보증금 안전장치와 위험지역 식별
전세보증금을 지키기 위한 가장 확실한 방법 중 하나는 전세금 반환보증보험에 가입하는 것입니다. HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에서 제공하는 상품으로, 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 이를 대신 돌려받을 수 있습니다. 단, 계약 직후 일정 기간 내에 가입해야 하며, 집주인의 채무 상태에 따라 가입이 거절될 수 있어 사전 준비가 중요합니다.
신축 빌라나 급매물로 나온 전세 매물은 유혹적이지만, 속지 않아야 합니다. 일부 지역에서는 분양가를 과도하게 책정하고, 허위로 시세를 띄운 뒤 전세금으로 이를 메우는 구조가 빈번합니다. 외형이 깨끗하다고 안심하지 말고, 실제 실거래가 대비 전세금 비율과 주변 시세를 반드시 비교해야 합니다. 특히 지분 쪼개기 방식의 공동명의 빌라는 더욱 위험합니다.
전세사기 위험지역은 과거 피해사례가 집중된 곳에 많습니다. 서울 외곽 지역(가리봉, 구로, 신림 등)이나 수도권 외곽 도시들(인천 부평, 안산, 시흥 등)은 빌라 밀집 지역으로 사기범들이 자주 활동하는 곳입니다. 이들 지역은 전세 매물이 넘쳐나고 시세보다 저렴해 보이지만, 실제로는 허위매물이나 깡통전세일 가능성이 높습니다. 피해 사례가 많은 지역은 인터넷 뮤니티나 뉴스 검색을 통해 사전 확인이 가능합니다.
✅ 3. 임대인 검증부터 피해 발생 후 대처까지
임대인의 신뢰도를 파악하는 것도 중요합니다. 일부 사기꾼은 여러 채의 집을 담보로 대출을 받고, 연체를 반복하다가 전세금을 돌려주지 않는 경우가 많습니다. 국민연금, 건강보험료 체납 이력이나 신용평가 등급은 공공정보에서 확인할 수 있으며, 임대인이 과거 다수의 부동산을 문제 삼은 이력이 있다면 각별히 주의해야 합니다.
전입신고와 확정일자를 동시에 진행하는 것은 반드시 지켜야 할 절차입니다. 이를 통해 임차인은 우선변제권을 가지게 되어, 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 일부라도 돌려받을 수 있습니다. 확정일자는 동 주민센터에서 계약서를 지참하고 손쉽게 받을 수 있으며, 전입신고는 온라인에서도 가능해 미루지 말고 당일 바로 처리해야 합니다.
만약 전세사기를 당했을 경우, 빠르게 대응해야 손실을 줄일 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)나 대한법률구조공단, 지자체의 전세사기 상담창구 등을 활용해 법률적 조력을 받는 것이 중요합니다. 2023년 제정된 '전세사기 특별법'에 따라 피해 임차인은 일정 요건을 충족할 경우 공공매입, 대출지원, 이주비 지원 등 실질적인 구제를 받을 수 있습니다. 침착하게 절차를 밟으면 충분히 회복이 가능합니다.
2편에서는 보증보험 가입요령, 사기 많은 지역, 신축빌라 주의사항에 대하여 알려 드립니다.