서울의 아파트 매매가격이 다시 한번 상승세에 접어들며 시장의 관심이 집중되고 있는 가운데, 일부 지역, 특히 노원구, 도봉구, 강북구 등 이른바 '노도강' 지역은 오히려 정체 혹은 하락세를 보이며 시장 내 이례적인 흐름을 보여주고 있다. 이는 단순히 지역적 특성에 기인하기보다 정부 정책, 대출 규제, 수요자의 심리, 학군 및 교통 호재 여부 등 복합적 요인에 의한 결과다. 본 글에서는 서울 아파트 시장의 전반적인 상승 흐름을 짚어본 뒤, 노도강 지역의 가격 정체 원인을 다각도로 분석하고, 향후 해당 지역의 부동산 시장 흐름이 어떻게 전개될지 전문가의 시각으로 깊이 있게 접근해본다. 또한 실수요자 및 투자자가 참고해야 할 핵심 포인트도 함께 제시하여 실질적인 도움이 될 수 있는 정보를 제공한다.
고공비행 중인 서울 아파트 시장, 다시 불붙은 상승세
2024년 하반기부터 서울 아파트 시장은 본격적인 반등 국면에 돌입하였다. 한국은행의 기준금리 인상 사이클이 마무리 국면에 접어들며, 시장에서는 금리 하락 기대감이 확산되었고 이에 따라 매수심리가 회복되었다. 특히 강남권과 마용성(마포, 용산, 성동)을 중심으로 한 인기 지역은 한동안 잠잠했던 매수세가 다시 유입되면서 실거래가 기준으로도 상승 흐름이 뚜렷하게 포착되고 있다. 그 중심에는 공급 부족 문제가 자리하고 있다. 서울은 신규 아파트 공급이 장기적으로 제한된 구조를 가지고 있으며, 이에 따라 입지 좋은 지역의 새 아파트에 대한 수요는 항상 존재한다. 특히 재건축·재개발 규제가 일부 완화되면서, 주요 정비사업 구역 내 대기 수요가 급격히 활성화되는 모습이다. 이와 동시에 정부의 부동산 세제 완화 정책도 시장을 자극하는 요인으로 작용하고 있다. 다주택자 양도세 중과 유예, 종부세 완화, 취득세 부담 완화 등은 그간 관망하던 투자 수요를 다시 시장으로 불러들이는 데 큰 역할을 하였다. 여기에 실거주 수요까지 맞물리면서, 인기 지역의 아파트는 연초 대비 수천만 원에서 억 단위 상승을 기록하고 있는 실정이다. 하지만 이러한 서울 아파트값의 전반적인 상승세 속에서도 예외적인 흐름을 보이고 있는 곳이 있다. 바로 노원, 도봉, 강북, 이른바 ‘노도강’ 지역이다. 전체적으로 서울의 집값이 오르고 있는 와중에 이들 지역만은 정체 내지는 하락세를 보이며, 시장에서 중요한 시사점을 던지고 있다.
노도강, 왜 상승 흐름에서 소외되고 있는가?
노도강은 2020~2021년 사이, 서울 내 중저가 아파트를 중심으로 수요가 폭발하면서 가격 상승을 주도한 지역이었다. 당시 9억 원 이하 아파트에 대한 수요가 집중되면서 대표적인 중저가 아파트 밀집지인 노원구와 도봉구는 급격한 가격 상승을 경험했다. 그러나 2022년부터 본격화된 금리 인상과 대출 규제로 인해 실수요자의 구매력이 급감하였고, 이에 따라 중저가 지역의 조정폭도 컸다. 또한 학군이나 입지, 교통망의 개선이 강남권 등 타 지역에 비해 상대적으로 미비하다는 점도 가격 회복에 제약을 가하는 요인 중 하나다. GTX-C 노선, 동북선 경전철 등 교통 호재가 존재하지만, 아직 착공 및 개통 일정이 확정되지 않았거나 완공까지 시간이 필요한 경우가 많다. 기대감만으로는 시장을 견인하기에는 한계가 있으며, 실질적인 인프라 개선이 수반되지 않는 이상 가격 회복은 제한적일 수밖에 없다. 투자 심리의 이탈 또한 영향을 미쳤다. 금리 상승기에는 전세를 끼고 투자하는 갭투자가 위축되며, 실거주 목적의 매수만 남게 되는데, 상대적으로 수요가 적은 노도강 지역은 거래량 자체가 급감한 상태다. 실거래가 기준으로도 고점 대비 수천만 원 하락한 사례가 다수 존재하며, 급매물이 시장에 등장하는 빈도도 잦다. 결국 이러한 여러 요인이 복합적으로 작용하여, 서울 전체 아파트값이 상승하고 있음에도 불구하고 노도강은 예외적인 흐름을 보이고 있는 것이다. 이는 단순히 지역의 인기도 문제를 넘어서, 부동산 시장이 다시 한 번 양극화로 나아가고 있다는 신호로도 해석할 수 있다.
앞으로 노도강은 어떻게 될까? 실수요자와 투자자를 위한 조언
향후 노도강 지역의 시장 전망은 중장기적으로는 긍정적인 요소와 부정적인 요소가 혼재되어 있다고 볼 수 있다. 먼저 긍정적인 측면으로는 교통 인프라 확장에 따른 기대감이다. GTX-C 노선과 동북선 경전철이 개통될 경우, 노원 및 도봉 지역의 접근성은 획기적으로 개선될 전망이며 이는 실거주 선호도를 높이는 요인이 될 수 있다. 두 번째는 중저가 아파트에 대한 대기 수요다. 현재 서울 전체 평균 아파트 가격이 다시 10억 원을 넘어서고 있는 가운데, 실수요자들이 선택할 수 있는 몇 안 되는 서울 내 ‘실속 지역’으로 노도강이 부각될 가능성도 있다. 특히 1인 가구 증가와 전세 수요의 강세는 상대적으로 저렴한 노도강 지역의 매력을 높일 수 있다. 그러나 여전히 불확실성도 존재한다. 정부의 부동산 정책 방향성이 불투명하며, 글로벌 경기 불안, 금리의 추가 변동 가능성 등은 실수요와 투자 모두에 있어 걸림돌로 작용할 수 있다. 특히 단기적 가격 반등을 기대하고 진입하는 투자자에게는 리스크가 높을 수 있으며, 철저한 입지 분석과 수요 조사를 병행한 선별적인 접근이 필요하다. 실수요자의 경우에는 단기 시세차익보다는 장기 거주에 적합한 단지를 중심으로 접근할 필요가 있다. 학군, 편의시설, 교통 접근성 등 실생활에 밀접한 요소들을 중점적으로 고려하는 것이 바람직하다. 투자자라면 전세 수요가 꾸준하고, 향후 개발 호재가 실현 가능성이 높은 지역을 선별하는 전략이 필요하다. 결론적으로 노도강은 현재는 소외된 지역처럼 보일 수 있으나, 중장기적으로는 서울 내 주거 불균형을 해소할 수 있는 대안으로서 가능성을 보유하고 있다. 다만 투자 시기와 방식을 신중히 결정하는 것이 그 어느 때보다 중요한 시점이다.