전세사기를 예방하기 위해서는 ‘확정일자’와 ‘전입신고’의 중요성을 반드시 알아야 합니다. 이 두 가지는 단순한 절차가 아닌, 법적 보호의 핵심 장치입니다. 확정일자는 임대차계약서에 법원이나 주민센터에서 날짜를 도장 찍는 행위로, 이를 통해 임차인은 ‘우선변제권’을 확보하게 됩니다. 즉, 임대인이 부도를 내거나 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 갖게 되는 것입니다. 그러나 확정일자만 있다고 되는 건 아닙니다. 전입신고 또한 동시에 해야 완벽한 보호를 받을 수 있습니다. 이 두 조건이 모두 충족되어야 ‘대항력’을 가지며, 임차인으로서 제3자에게 계약 내용을 주장할 수 있는 법적 효력이 발생합니다. 실무적으로는 계약 당일 또는 익일에 관할 주민센터를 방문해 두 절차를 동시에 처리하는 것이 바람직합니다. 현재는 정부24와 같은 온라인 서비스에서도 처리가 가능해 편의성도 높습니다. 확정일자와 전입신고를 미루지 말고 즉시 시행하는 습관이, 수천만 원의 보증금을 지키는 첫 걸음이 됩니다.
✅ 2. 전세금 반환보증보험의 작동 원리와 가입 조건
전세사기를 방지하는 가장 강력한 수단 중 하나는 바로 ‘전세금 반환보증보험’입니다. 이 보증보험은 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 상황에서 보증기관이 세입자에게 전세금을 대신 지급해 주는 제도입니다. 대표적으로 HUG(주택도시보증공사)와 SGI서울보증이 이 보증 상품을 제공합니다. 보증보험에 가입하기 위해서는 일반적으로 계약서와 등기부등본, 임대인의 신분 정보 등을 제출해야 하며, 전입신고 및 확정일자 완료 상태여야 합니다. 보증보험의 큰 장점은 전세금을 돌려받을 수 있는 안전망을 구축할 수 있다는 점입니다. 단, 주의할 점도 있습니다. 계약 시점으로부터 일정 기간이 지난 뒤에는 가입이 제한될 수 있으며, 임대인의 채무 상태나 해당 주택의 부채 비율에 따라 가입 승인이 거절될 수도 있습니다. 특히 깡통전세로 판단되는 경우에는 보증기관에서 보증을 꺼리는 경향이 있습니다. 따라서 전세 계약을 체결하기 전에 보증보험 가입 가능 여부를 미리 확인하는 것이 좋습니다. 보증보험은 임대인의 신용이 아닌, 국가의 보증을 받는 것과 유사하기 때문에 보증금 반환 리스크를 크게 줄일 수 있습니다.
✅ 3. 깡통전세 구별법과 위험 신호 포착하기
깡통전세는 전세금이 집값에 비해 지나치게 높은 경우를 말하며, 집값이 하락하거나 매도 불가 시 세입자가 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 상황을 초래합니다. 전세사기의 주요한 방식이기도 하며, 피해자 다수는 깡통전세의 위험성을 사전에 파악하지 못한 경우가 많습니다. 깡통전세를 판별하려면 매매가 대비 전세가 비율을 반드시 체크해야 하며, 일반적으로 이 비율이 80%를 넘는다면 주의가 필요합니다. 특히 신축 빌라나 원룸 전세의 경우 건축업자와 임대인이 짜고 허위 시세를 조작하는 일이 많기 때문에 더욱 조심해야 합니다. 이때 국토교통부의 실거래가 공개시스템이나 부동산 앱에서 매매가와 전세가를 직접 비교해보는 것이 유효합니다. 또한 주변 시세보다 지나치게 싼 전세 매물은 되려 더 위험할 수 있으며, 실제 소유자가 아닌 대리인이 계약을 진행하거나 위임장만 제시하는 경우도 깡통전세 사기의 징후일 수 있습니다. 이런 경우 반드시 등기부등본과 임대인 실명 확인이 선행되어야 합니다. 깡통전세는 단순한 ‘싼 전세’가 아니라 보증금 회수가 어려운 구조이기 때문에, 계약 전 철저한 검토가 필수입니다.